拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了***評估值的虛高。大量事實證明，當***還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置***物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。（四）評估機構在房地產*****業務中處境尷尬在房地產*****業務中，銀行、評估機構和**客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。三者的關系中，銀行在**前處于**有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行*****的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對**客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。銀行、評估中介和**客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素。推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價。東城區標準地質環境治理設備工程

中使用年限與折舊年限的區別房地產三種評估方法結果異同之經濟分析房地產價格評估的系統分析與設計試論房地產評估中的建筑物的損耗淺析房地產*****評估中存在的**風險誘因模糊模式識別在房地產評估中選取可比實例的應用對房地產價格評估管理工作的幾點思考試論房地產市場價格評估體系的建立與運作對一宗房地產評估案例的評析與思考房地產***評估中的“保守性”質疑淺談涉案房地產的評估集體房地產***價值評估初探商業房地產租賃價格評估的特點脫鉤改制與房地產評估業的發展談房地產價格評估業亟待解決的問題住宅小區房地產投資經濟風險的評估淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素房地產投資評估與決策系統的分析與設計房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究房地產投資風險的仿真評估淺析中國房地產企業價值評估方法基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究論經濟外部性對房地產評估的影響新形勢下房地產企業**競爭力評估房地產品牌價值評估提高我國房地產評估業評估質量芻議房地產價格的不確定性分析與評估方法研究房地產價格的灰色類比評估方法供求失衡房地產市場中的成本法評估房地產**項目可行性評估初探基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施我國房地。東麗區常見地質環境治理檢測影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析。

但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和**性的特點，同時也加大了銀行的系統風險。（五）估價師隊伍素質參差不齊在***評估事務中，評估師出具的***評估報告是銀行給**方提供**額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向**方提供**，因而評估師或評估機構應該對**負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦**方違約，銀行收回***物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的**房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與**部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過**關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性。

2、制定工作計劃3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果6、撰寫評估報告房地產評估評估方法編輯房地產評估成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。房地產評估市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性。對房地產的特定權益，在特定時間**可能實現的合理價格所作出的估計。

或轉讓、出租、***劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給**的一筆地價。房地產評估評估類型編輯1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。2、房地產*****評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所***的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。3、特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。房地產評估評估原則編輯1**、客觀、公正原則2合法原則3價值時點原則4替代原則5**高**佳利用原則6謹慎原則（來自于房地產評估師考試教材）1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產。靜海區常見地質環境治理電話

根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析。東城區標準地質環境治理設備工程

在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。房地產評估剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。房地產評估收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。房地產評估假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。房地產評估基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。房地產評估路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格。東城區標準地質環境治理設備工程

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